南欧购房移民中国土豪来了！
葡萄牙50万欧元可购房移民。邹峻摄
希腊的门槛最低：25万欧元。刘丽琴摄
近一点，韩国济州岛也可购房移民。
■ 海外购房移民潮来势汹汹，“《家天下》记者天下行”再踏征途
■ 奔赴葡萄牙、西班牙、意大利、希腊、塞浦路斯、韩国和马来西亚
■ 国内首家媒体深入“欧猪四国”一线直击购房移民项目
■ 本周起连续四期重磅推出“南欧五国购房移民大调查”
南欧国家深陷欧债危机、失业率高、财政赤字高企的困境似乎一直离我们很遥远。经济学界所称的“欧猪四国”(英语：PIGS)，涵盖葡萄牙(Portugal)、意大利(Italy)、希腊(Greece)、西班牙(Spain)，就是指这四个欧盟国家相对较弱的经济体。但当这些国家为了缓解经济危机，突然纷纷推出“购房移民”政策，向既热衷买房又热衷移民的中国人招手时，我们一下子发现，这些浪漫的地中海国家，原来离我们只有“一步之遥”。
大热！购房移民开闸
南欧国家中最早推出购房移民政策的是塞浦路斯，早在2009年就开始实施此政策；紧随其后的是葡萄牙，在2012年10月推出；到了，意大利、希腊、西班牙也纷纷仿效，陆续推出购房移民法案并进行大张旗鼓的宣传。反观国内，由于受住宅限购政策的制约，众多手头有闲资苦于没有名额的投资者，正多方寻求投资渠道。南欧国家的购房移民门槛不高，一般50万欧元，低的甚至25万欧元就可办理，再加上“可拿欧盟国身份”这个亮丽卖点，马上成为吸引国内投资者的一个热门选择。
在此背景下，本年度的“《家天下》记者天下行”把报道目标锁定在“购房移民”这个热到爆表的话题上，除了南欧五国，还加上亚洲的马来西亚和韩国济州岛，前往实地了解各国的最新购房移民政策实施状况。这也是“《家天下》记者天下行”大型年度采访自2009年以来的第五次出击。今年9月，《家天下》记者兵分四路，分赴“两牙”线、“意希塞”线、韩国济州岛线以及马来西亚线。
时机！低门槛稍纵即逝
在国内很多资金实力比较雄厚的民众日益关心生活质量、子女教育、资产安全和医疗养老等问题时，以广州一套珠江新城高层单位大概400万元的代价，换欧洲小国一套海滨别墅或大城市里的公寓，再加全家移民的“新房+欧盟国身份”的购房模式，特别吸引国内中小企业主以及高收入白领的青睐。
但值得关注的是，购房移民政策的出台，是某个国家为了摆脱本地债务危机，发展经济而推出的应急措施，这些政策往往会有5~8年的实施期限，到期后是否会延长则难以预料，因此有心想通过购房移民海外获得居留权的家庭，不妨抓住眼下的时机，因为政策随时存在变数。
审慎！风光背后有难题
除了把握时机外，还有值得考虑的因素，那就是现在吸引国内买家的往往是这些欧洲国家的良好居住环境、高福利和优良的教育水平，但事实却是这些国家目前正深陷经济危机之中，能否摆脱危机走出生天还是未知数，因此美好的未来能否实现需要买家风险自担。
购房移民看上去很风光，但实际上值得考量的问题还有很多——在语言(南欧国家基本不使用英语)、饮食习惯、宗教信仰有着巨大差异的情况下，如何适应并融入当地的生活环境？如果成功移民，就意味着丈夫可能要留在国内挣钱，老婆孩子在国外居住读书的两地分居问题……所有上述问题，我们都将在后续报道中体现出来，并试图给读者提出一些参考意见。
《家天下》记者天下行之塞浦路斯
两千中国人落户带来6亿投资
作为首开国门的欧洲国家塞浦路斯已经从中国买家身上获得了实惠
在塞浦路斯驾车是右舵，很多中国人刚去还有些不习惯。
被当地人称为女神出浴的海滩，因此塞浦路斯被称为维纳斯的故乡。
塞浦路斯讲究住得宽敞，一栋别墅只有三房。
30多万欧元可以买到市中心、站在家中客厅就可以望到海的公寓。
在2009年购房送永居的政策推出前，塞浦路斯还是个名不见经传的小岛国，哪怕被称为女神维纳斯的故乡也没有太多国人关注它。在推出购房送永居政策后，30万欧元就可移民欧盟国家，这个率先敞开国门的欧洲岛国即刻红得发紫，塞国投资移民宣讲会几乎在北京、上海、广州等地月月有，知名度大增。
时至今日，塞浦路斯的购房移民政策已经实施了三年多，据当地发展商提供的数据，至今大约有2000宗左右成功落户的中国买家申请，购买最火热的时间是2012年下半年。以每套房屋至少30万欧元的投资额来看，2000个外国买家至少为塞浦路斯送去6亿欧元的投资。塞浦路斯的购房落户政策这几年屡经修改， 比如现在只可购买一手新房，不能购买二手房，9月新的规定开始实施，原来可以一同获得永居的18岁以下子女年龄放松至25岁。随着葡萄牙、希腊、西班牙等国也敞开大门，纷纷推出购房移民政策，塞浦路斯由一家独大到受到各方冲击竞争，加上塞本国前两大——塞浦路斯银行、玛芬人民银行因经营不善将合并，两家银行超过10万欧元的储户损失惨重，其高于10万欧元的存款部分超过40%被强制股份化的影响，2012年非常火爆的塞浦路斯购房移民也明显受到打击和分流，业内人士表示，目前到塞浦路斯购房的中国人数量有所减少，但他们相信塞浦路斯的优势仍在，慢慢地经过市场的比较选择还会有一个回流的过程。
打开国门四年中国人购房移民已很便利
继马耳他在2008年开放买房移民政策后，2009年5月塞浦路斯部长委员会会议决定：对于任何非塞浦路斯国家的公民在塞浦路斯购房自住，且所购房产价值不少于30万欧元的，塞政府优先考虑对其发放F类塞浦路斯永久居留签证。作为首批开放国门的欧洲国家，马耳他已于2010年关闭了相关政策通道，而塞浦路斯购房移民还在如火如荼地进行着。
塞浦路斯是一个美丽的岛国，主要分为尼科西亚(Nicosia)、利马索尔(Limassol)、法马古斯塔(famagusta)、拉纳卡(larnaca)、帕福斯(Pafos)、凯里尼亚(Kyrenia)六个行政区。为刺激业，塞浦路斯政府出台购房获取长期居住权等系列政策，吸引来自中国和中东国家的房产投资者到塞购房。由于是最早推出购房移民政策的国家，相对于今年刚推出政策的国家，目前在塞浦路斯吸引国外买家购房的氛围已经相当成熟。
记者在塞浦路斯的街头见到不少为中国买家提供购房服务的中文招牌，基本大型的房产广告上都有醒目的“办理永居”中文字样，而在刚刚才推出购房移民政策的希腊则完全看不到这样的景象。业内人士告诉记者，事实上早期中国买家到塞浦路斯购房也没有现在这么便利，无论合同、楼盘介绍都没有中文版的，现在经过几年的发展和完善，中国人购房已经顺畅了许多，不再是只能听中介忽悠，合同也有中英文版的方便阅读。
英国退休人士撤离
中国人涌入“救市”
据悉，早期去塞浦路斯购房的中国人有九成都是购买的帕福斯的房产。帕福斯位于塞岛西南海岸，人口5.8万人，是岛上第四大城市，也是岛上著名的海滨度假和游览胜地，整个城市被列为世界文化遗产。作为旅游城市，其特点就是淡旺季分明，旅游旺季人比较多，淡季冷清，主城区则是一年四季人烟稀少。为什么中国买家都去帕福斯买房？塞浦路斯当地一个开发商一语道破天机，因为帕福斯的开发商给中国中介的佣金高，在塞浦路斯购房移民政策推出的初期，中国买家对塞浦路斯的房地产市场缺乏了解，加上语言方面沟通不畅，自然是多根据中介的推荐选择房产。有业内人士表示，金融危机前，帕福斯是很多英国人选择的养老地，当地开发商也针对性地开发了不少养老型项目，金融危机后，英国大幅削减了退休人员的养老金和福利，不少英国人无力负担在塞的房产而离开，帕福斯的房价也一泻千里。目前，帕福斯城中人烟稀少，其房产的投资价值值得商榷，但当地开发商到中国和移民中介绑定推销，最近一年已经卖给中国移民意向人一百多套房产，其中绝大多数还位于郊区。由于塞国的房地产项目规模都不大，十几二十栋别墅的项目已经算大项目，开发了200栋单位的Cybarco公司，已是当地数一数二的大公司。所以，一百多套的销量对当地的影响已经很大，可以说中国买家拯救了帕福斯的房地产。在这样的状态下，出现报高价，不同买家不同价格的现象也不稀奇。记者在采访中就碰到有买家因买到帕福斯的高价房欲退房的情况，目前正与发展商沟通协商。
数据解读
外国买家大增也难
扭转楼市下行轨迹
尽管有外国买家的支撑，但塞浦路斯房价还是处于下行状态。
根据欧洲统计局公布的数据，2012年欧盟27国与欧元区17国经济增速分别为-0.3%及-0.6%。塞浦路斯在欧盟内与意大利并列第24位，仅好于希腊、葡萄牙，其建筑业仍在继续衰退，2012年，塞浦路斯共签发建筑业施工许可证7172份，同比下降4.45%；发证金额16.32亿欧元，同比下降20.62%；建筑面积总计为149.99万平方米，同比下降33.43%；住宅5879套，同比下降33.49%。
2012年塞浦路斯所有区域住房价格均出现下降，其中公寓楼价格同比下降4.7%，独栋别墅价格同比下降4.4%。公寓价格跌幅最大的区域为拉纳卡大区，降幅为8.8%；独栋别墅价格跌幅最大的区域为法玛古斯塔大区，降幅为7.8%。截至2012年第四季度，外国人在塞签订购房合同的数量同比增长30.4%，而本国人签订购房合同的数量则同比下降了30.3%。塞浦路斯统计局公布的数据则显示，塞第二季度经济增长率为-5.4%。下降主要来自建筑业、制造业、旅游业及银行业、贸易业和运输业。今年前五月塞浦路斯建筑许可签发数量同比下降26.6%。
30万欧元：独栋别墅起步价
塞浦路斯楼市直击
《家天下》记者天下行之塞浦路斯
Marina项目是利马索尔的豪宅代表，这个填海项目，人工岛上建有多排别墅，每栋别墅门前即是游艇泊位，索价高达百万欧元以上。
30万欧元，可以在塞浦路斯买什么样的房屋？塞浦路斯精英房地产开发公司副总经理车丽告诉记者，因为在购房移民门槛的指挥棒下，30万欧元的产品日渐增多，30万欧元目前在塞浦路斯基本上是独栋别墅的起步价，而持有房产的成本大约是20欧元/月，300多欧元/年的房产税。塞浦路斯地产人士带记者看了4个楼盘，大部分都为现房单位。不过，现在由于经济危机，为了降低风险，减少资金占用，塞浦路斯不少房产开发商都是选择先卖房再建房，买家通常只能购买期房，在购买房产后一年左右才能收房，而支付了20万欧元的房款后就可以开始申请永居，并不一定要等到房产交付使用。
在海边三四十万欧元买一个两房单位不成问题，但对于不少中国人希望拖家带口出国的趋势来看，两房单位未必能满足常居要求。故此，车丽提醒中国买家，三四十万欧元，在一些高档洋房项目，只可以买到两房单位，但是在稍离市区远一点的区域，可以买到一个3房的独栋别墅，同样的投入有不同的性价比，买家在塞浦路斯宜多看项目，再作出决定。
业界对话
九成人为孩子教育购房移民塞浦路斯
随着这一两年，中国买家对塞浦路斯房地产市场了解的逐步加深，越来越多人开始选择在经济更有活力居住更便利的利马索尔购买房产。利马索尔也是海滨城市，是俄罗斯富豪聚居地，据悉，利马索尔的房价比较坚挺，金融危机期间下跌了10%左右，而对不少中国移民意向人最有吸引力的是Grammar School、American School、Pascal等国际学校和其他教育机构都在利马索尔驻扎，能为孩子提供良好的教育。
精英房地产开发公司与弗瑞移民公司的老板都是车丽，她和丈夫与塞浦路斯建筑师Demetris Lakatamitis组建房产开发公司，在当地已发展到4个项目。据车丽介绍，他们的中国客户有九成都是为了孩子的教育而选择移民塞浦路斯。她自己也是今年9月开始长居塞浦路斯，因为孩子今年进入塞浦路斯的小学开始学习，因为本地的公办学校是使用希腊语教学的，她为孩子选了英语教学的私立学校，一年的学费在5000欧元约40000元人民币左右，而到中学则在7000欧元56000元人民币左右。她直呼比在北京一年15万元人民币便宜多了。小学时孩子要学英语、希腊语，中学则要学法语、德语，进入大学前已经会四门语言就值回票价了，更不用说到时可以连读英国剑桥，享受低廉的学费。
因为已有一批中国人前来探路，现在不少人开始撇开中介，自己到塞浦路斯寻找性价比高的房产，记者在餐厅吃饭时碰到的刘先生就是这样的买家。在天津做海运生意的刘先生，为了孩子的教育想在塞浦路斯购房移民，正好生意合作的伙伴在塞浦路斯，他就趁着国庆黄金周来塞浦路斯考察一下房地产，因有工作上的便利并且语言沟通方面没问题，他选择撇开中介自己找房子。刘先生表示，他选择塞浦路斯而不考虑葡萄牙、意大利、希腊，主要是看中塞浦路斯的低税、低门槛。据他介绍，和他同住在一个酒店的中国人里，有两个刚在塞浦路斯买了房，一个是重庆人，一个则来自北方。车丽也表示，他们公司这个月也有两个中国客户成交，可见虽然受到冲击，但到塞浦路斯购房的中国人仍不少。
高速路上随处可见中文的房产广告牌。
为吸引中国买家
中文广告牌随处可见
塞浦路斯的永久居留，比在其他欧洲多国5年续期的居留权来得更可靠，这也是塞浦路斯地产人士反复强调的优势。对比起记者走过的意大利和希腊，塞浦路斯吸引中国人购房的细节确实做得非常到位，从雅典到塞浦路斯拉纳卡的航班上，机舱杂志封底即为一个楼盘的广告，广告全文都是英文，但却显眼地在广告印上“办理永久居留”的6个中文字。机场的活动广告牌也不时打出“永久居留”的中文字，在拉纳卡到帕福斯的上，中文广告牌更是随处可见。甚至记者在这里采访的地产公司，100%备有中文介绍资料，且已有来自内地的商人在这里开始投资房地产项目，专门销售给国人。虽然楼盘广告处处见中文字，当地地产人士告诉记者，中国人在塞浦路斯的成交中仅占10%，不过上升势头比其他国家更加猛。事实上，目前在塞浦路斯的中国人真不算多，不仅没有中塞直航的飞机，连各大旅行社都少有塞浦路斯的旅游线路，据塞浦路斯统计局公布的数据，2012年共有1014名中国公民到访塞浦路斯，同比增长6.62%。这是塞官方有统计数字以来中国公民访塞人数首次突破千人。
塞浦路斯最大的地产商Cybarco公司销售总监Yiorgos Georghiou表示，他们在利马索尔、尼科西亚共有4个在售项目，都符合30万欧元的投资入户门槛，且公司配有中文翻译，从投资买房到入户申请提供一条龙的免费服务，这种一条龙免费服务在其他地产公司也可以获得，看来买房送入户也成了塞浦路斯房产公司的标配。他提醒中国买家，他们所有项目的在售单位价格在公司网址都有刊登，价格公开透明，且每个单位都附送全套，从厨具到冰箱都包括，买家可以直接登录公司网址查看，免受房产中介加价买房的欺骗。
为应对银行危机带来的销售低谷，塞浦路斯当地开发商也纷纷推出一些增值服务吸引投资者，如精英房地产公司推出包租两年的服务，收楼头两年按每年投资回报率3%~4%的幅度包租，每季度把租金返还到买家的账户。此外，塞浦路斯地产商都实行原值抵扣换房的政策，凡是在同一公司购买的房产，买家小换大的时候，可以把小房子按原价抵扣新房子的楼价款。从某个侧面来看，塞浦路斯当地楼价足够平稳，买卖双方才不觉得任意一方有损失。
风险提醒
小国购房投资
抗风险能力弱
尽管塞浦路斯先知先觉推出购房落户的政策，但今年该国依然无法在中独善其身，银行挤提风波引起国际关注。塞浦路斯地产人士表示，受到该风波的影响，塞浦路斯楼价大约跌了15%左右，但目前楼市已稳定，银行系统已回复正常。地产人士提醒外来投资者，由于银行挤提风波中重点打击10万欧元以上存款，他们建议客户在银行不要开设10万欧元以上的账户，以免再次出现账户被冻结的风险。在采访中，塞浦路斯当地发展商在介绍项目时都喜欢强调，塞浦路斯是个小国，购买这里的房产能享受小国生活的悠闲和宁静，小国意味着出现问题可以比较容易解决和协调。但从另一面来看，小也意味着抗击打能力不强，而这也是不少中国投资者最担心的地方。
初，惠誉对塞浦路斯主权信用评级为B，标准普尔的评级为CCC，穆迪的评级为Caa3。塞经济能否走出低迷仍扑朔迷离。塞浦路斯今年5月与欧盟达成救助协议，获得100亿欧元的救助资金。但对大额储户资金强制股份化的行为严重损害了塞作为离岸金融中心的地位，大批在此注册的外国投资者对塞信心减弱，资金出逃倾向加强，严重影响塞吸引投资的竞争力。不过值得庆幸的是，作为塞三大支柱产业之一的旅游业近几年一直处于增长态势，塞政府预计将于近两年内发放赌牌，允许在境内设立赌场，这将吸引更多的游客到访，也将进一步带动地产开发、酒店餐饮、零售等行业的发展。
整体经济环境的走向如何，必将影响到房产市场价格。这些是中国买家在做出投资决策前不得不需要考虑的。
购房贴士：
选房关键看性价比
在塞浦路斯利马索尔看房的过程中，记者发现这里的房产选择相当多，即使刚达到购房移民门槛的30万欧元左右的房产也有各种类型的房子可供选择。究竟该怎样选择？当然是看性价比。30万欧元可以买市中心区的两房公寓，也可以购买稍稍偏远一点的独栋别墅，还可以购买旅游区的海景别墅或洋房。据车丽介绍，住够了在国内的高层洋房，很多人到塞浦路斯还是喜欢购买有天有地的独栋别墅。有不少人随着中介到塞浦路斯看房，因为中介提供的选择不够多，即使矮子里面挑长子，也可能买到性价比不够高的，记者偶遇的刘先生就表示，他看了同酒店的中国人购买的两房公寓就觉得性价比不高而不喜欢。所以，在购房时不妨结合自己的需求要求多看看房，多方比较才能选到合适的。至于查验房屋的各种背景，还是请专业的律师比较放心，这也是当地的惯例。
失败案例：
拿不出无犯罪证明而退房
在塞浦路斯购房移民门槛不高，那是否有失败案例呢？当地发展商告诉记者，因为购房本身失败的案例还没见过，他们只碰到有一个中国人在塞购房后，回到中国因醉驾被拘留，尽管在塞醉驾不算犯罪，但他无法出示无犯罪证明，永久申请不能通过，最后只能办理退房了。
粉卡(temporary residence永居签证通知函)
购房移民政策：
门槛低条件宽松
塞浦路斯在2009年出台“可通过买房拿欧盟绿卡”的买房移民政策，投资移民申请人只需在塞浦路斯购买通过当局审核并认可价值30万欧元或以上的房产，全家即可获得“欧盟身份”。
投资移民的条件是：
一、申请人必须年满18周岁以上，并无犯罪记录；
二、在塞浦路斯购买价值30万欧元或以上的房产(房产必须是通过当局认可并审核后才可申请)；
三、在塞浦路斯以每个家庭为单位，存入3万欧元定期存款3年。
四、主申请人年收入不得低于3万欧元，每增加一个附属人增加5000欧元。
投资移民申请流程：
前期：评估与审核
评估-公正，公认-复印件扫描给律师递交材料审核-获发短期入境签证
中期：购房
办理贷款手续(可选)-签订购房合同、完成房产注册，交移民局审核-购买政府认可的房产
后期：粉卡与永居批准申请函
获发粉卡(永居签证通知函)，到塞浦路斯移民局办理永久居留手续。
对比其他国家的政策，塞浦路斯的购房移民政策确实门槛较低，条件宽松，而最吸引人的就是获得的是永久权，而不是其他几个国家需要续签的五年居留权。至于其绿卡的含金量如何，在塞浦路斯将加入申根国和塞浦路斯或将退出欧元区等各种传闻中，还难以判断。
楼市直击
紫藤独栋别墅：30万欧元买到不错的独栋别墅
紫藤湖景别墅每栋设计都不同。
利马索尔近郊的紫藤独栋湖景别墅，一共只有8栋独栋别墅，造型各不相同，而这个项目已售出7套，目前仅余一套。记者在项目见到，一个占地500平方米、建筑面积为200平方米的2层别墅，带有很大的后院，售价在30万欧元，已被一个北京客户捷足先登买走，预计今年就可以交楼。这套别墅外立面设计感非常强，在湖区分外突出。别墅一楼做架空，站在二楼的阳台俯瞰周围的湖山一色，顿觉心胸舒畅。
利马索尔Marina:游艇可停在家门口起步价百万欧元
Marina别墅也带有精装修。
迪拜大型人工填海项目棕榈岛举世闻名，但在利马索尔，同样有一个填海项目，人工岛上建有多排别墅，每栋别墅门前即是游艇泊位，索价高达百万欧元以上。在记者到访的10月初，开发商Cybarco公司刚售出5套别墅，分别售给俄罗斯人和叙利亚人，总价2000万欧元。据了解，叙利亚人是Marina项目的大买家，40%房屋由叙利亚人买走。值得注意的是，Marina项目是塞浦路斯比较特别的填海项目，是由开发商向政府租赁港口开发而成，不享有永久地契，租用期为125年，所以一般中国人不会选择。
利马索尔Marina项目分为岸边的公寓洋房以及海上别墅两类产品。公寓单位按全海景和侧海景来区分价位，建筑面积78平方米的一居室单位售价37万欧元。一个带一个游艇泊位的两居室别墅，面积在150平方米左右，售价170万欧元，这套单位一楼和二楼各有一个卧室，地下室按照中国人的做法肯定会加多一个卧室，但当地开发商只是安排做娱乐和洗衣用途。Marina的独栋别墅年管理费2500欧元左右。
利马索尔市中心尾货：40多万欧元买一个两房单位
市中心海边的Amathusa，不少单位阳台面积就有50多平方米。
Cybarco公司是塞浦路斯数一数二的地产商，他们开发的房屋代表了当地的品位，说实在的，在提倡享受生活、生活空间偏大的塞浦路斯，房屋都偏大，但房间数目偏少，到当地购房的中国人要慢慢适应。利马索尔市中心海边的Amathusa项目于2007首期交房，共开发248套，目前剩18套单位，16套公寓和两套别墅。位于半山二楼(当地为1楼，使用英国楼层的标示方法)的107平方米，超大阳台直望海滩和泳池，景观一流，44.5万欧元含全屋家电和部分家私。客厅和饭厅联成一体，可惜，房间也只有两个，面积也不大。另一套92平方米的单位，阳台面积50多平方米，前后院花园面积加起来有160多平方米，占地面积足有300平方米，价格为30多万欧元。这个单位同样是仅设两个卧室。
郊区度假盘Aphrodites Rock:已有数个中国人购买
Aphrodites Rock规模相当大，在塞是标杆性大盘。
在利马索尔和度假名城帕福斯之间的Aphrodites Rock是Cybarco近年开发的一个新度假项目，当地地产人士表示，该项目自然景观非常优美，值得一看。记者慕名而至，的确感受到风景之美。从利马索尔沿海边公路行车40分钟即到该地，该区域由Cybarco不同子公司共同开发，项目配有高尔夫球场、网球场和洲际酒店，一个占地330平方米的单位，建筑面积为118平方米，阳台面积足有53平方米大，售价36.7万欧元；一个110平方米的二楼单位，价格33.2万欧元；同样是110平方米大的二楼单位，因为享有西向无敌的海景，价格要贵3万欧元，总价35万欧元。这里的住客30%为常住，70%为度假，已有多个中国买家买走这里的房子。单位管理费每年花费两三千欧元。Cybarco公司人士表示，他们之所以把阳台建得超大是因为当地人喜欢待在户外，在阳台上看风景，相对来说对屋内的房间数目和间隔不太看重。